商品房预售制度是楼市泡沫的根源

2006-12-27 09:52:05    

回顾2006年，“高房价”是个关键词，无论是政府调控、个人买房，还是企业开发，找到房价高位盘旋的原因是首要的。那么，究竟房价飙升以及由此产生的一系列事件的根本原因是什么呢？研究员认为，中国现行的商品房预售制度是中国房价居高不下的一个根本原因……

高房价与房产商的融资方式

回顾2006年，“高房价”是个关键词，无论是政府调控、个人买房，还是企业开发，找到房价高位盘旋的原因是首要的。那么，究竟房价飙升以及由此产生的一系列事件的根本原因是什么呢？房价上升反映的是土地价格和土地市场的一级垄断，还是城市化和经济发展所带来的长期趋势？价格上升的真实动因是开发商追逐暴利，还是房地产市场开发融资机制使房价上升？价格上升反映的是房地产市场的投机行为，还是短期的、正常的住房供需失衡？

中国城市住房价格上升的主要原因是房地产开发的资金运作模式。由于中国房地产开发商自筹资金所占比例有限。对一些开发商来说，即使起初的土地出让金都来自非自筹资金。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。而开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，其中房屋预售又是房地产开发商的第一选择。所以对于中国绝大多数开发商的滚动式房产开发，预售制是其最好的发展保障。

金融角度看，正是房地产的滚动式开发决定了开发商需要不断上升的房价作为其资金保证。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大地促使广大消费者“争先恐后”地“先付款，后提货”式地购房，以使其资金流顺畅，否则自己资金链就会断掉。所以在“国六条”综合调控中，开发商最怕的就是银行限贷和预售制度的两头夹紧，这也是今年导致几家大开发商倒闭的直接原因。

消费者对房价的推波助澜

同时，消费者对未来房价的担心和一定的投资(或投机)心态也进一步强化了“虚假”的市场供需关系，为房价的持续走高推波助澜。

房屋价格的持续高走，一方面激励和激发了潜在的买房者的热情和欲望；另一方面也满足了已买房者的“消费心理”或投资期待。为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。

总之，中国房屋价格的持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使开发商联合起来，共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。对消费者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值过高，很多人强烈认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消费或投资欲望，对近几年的房价持续走高起到了推波助澜的作用。

不过，追根溯源，还是房地产开发的融资机制造就了房价的不断上涨，它也是高房价的最大需求者。试想，如果房价不上升的话，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？如果房价在开发建设过程中保持不变，绝大多数业主都会持币待购，等到房子建成后，通过货比三家后再决定购买。广大买房者如果持币待购，那就不知道还有几家房地产开发商能够有足够的资金运作能力继续从事房地产开发了。

未来房产的真实需求者

根据中国中长期社会经济的发展目标，未来的二三十年城市化将经历空前绝后的发展。如果至2020年中国的城市化水平达到55%(即55%的人口居住在城市)，那么从现在至2020年每年的新增城市人口将超过一千万。如此宏大规模的新增城市人口才是未来房产的真实需求者。

今后中国健康的房地产市场应该积极地鼓励消费性购房，而不是投资性购房，从而在现代化和城市化过程中提升城市居民(包括新增城市人口)的生活质量。这是城市可持续发展的必然。因此，为大多数中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房应该成为未来中国房地产市场的主流。　　　　

但是由于大多数新增城市人口的收入有限，经济收入的增长远远赶不上住房价格的增长，所以房价的上涨除了中央已经严格打击的“炒房团”外，根本再找不到其他的支持者。

卖“楼花”该叫停了

预售制最初帮助解决了房地产开发资金不足的问题，极大地推动了房地产和城市的发展，为改善城市居民的居住做出了巨大的贡献。但随着发展，预售制的弊端越来越严重，现在应是改革预售制的有利时机了。

香港房产业也曾经充满泡沫，其根源在于炒“楼花”——将买来的房号一卖再卖，不断抬高。这些泡沫终于在1997年被金融危机强行挤出，但也使得香港经济元气大伤。现在内地房产也因“楼花”概念的引进而变得房价高启，虽然卖“楼花”还远不及炒“楼花”，虽然中央已经给预售制度强行套上了众多规定，但如果真要推行城市化战略，恐怕还要对卖“楼花”下重手，因为毕竟这种房产融资方式已经“背气”了，中国现在需要的是能满足房产真实需求者的健康的房地产行业。