转型期的中国房地产后市并不乐观
2006-07-06 09:01:15
4日，被誉为房地产思想盛宴的2006博鳌房地产论坛开幕，今年的主题是“转型时代的中国房地产”。踩在国六条、九部委新政出台的节点上，这已是博鳌房地产论坛连续第三年在宏观调控的背景下举行，一如既往，本届论坛将是以数十位地产领袖、财经泰斗、政府高级政要及数百名中国地产首脑激情参与的一个中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会。“转型年代的中国房地产”如何谋求新突破、找寻地产新出路、挖掘新通道；政策该如何解读，九部委细则、备受争议的“90平方米占70%以上”的政策以及金融融资等话题，不可避免地成为今年论坛的重要议题。
154号文件：90平米细则隐约浮现
近日，源自某房地产业内权威人士的博客透露：建设部将在最近几天下发关于楼市调控“九部委十五条意见”房地产调控细则的补充意见。购房者和业内普遍关心的“90平方米套型面积”被解释为“90平方米建筑面积”；将“90平方米占70%比例”，解释为可按单个项目，也可按城市建设总量规定，每个城市在执行过程中要根据其城市具体实际情况酌情考虑。该人士博客同时透露，文件全名为《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》），甚至连文件编号都已经明示，即“建住房（2006）154号文件”。然而，随即又有建设部宣传处的人士对此消息和文件表示了否定。在目前国内房地产市场一片观望态势中，任何风吹草动都被异常关注。但时，此次的博鳌房地产论坛上，对于“90平米必须占到70％”的规定，有了更为深刻、也更具政策制定指导意义的启示和见解。
巴曙松：把房地产本身的问题和房地产反映出来的问题分开来看
在此次论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的演讲，给人一种全新的看待目前房地产市场现状的视角和解答。他表示现在的房地产市场上有点像安徒生式的童话，像皇帝和小孩的故事。现在的问题是，大家都以不同的方式不想当皇帝了，都想当小孩，当一个试图以聪明的方式讲真话的小孩去揭穿国王（政府）的荒谬。
实际上，房地产是中国经济目前运行比较良好的晴雨表也是中国体制改革晴雨表。房地产行业寄予中国的经济的光荣和梦想。去年，金融界开始进行宏观调控以来，由于银行和房地产捆得过紧，导致银行风险，其实房地产表现了非常灵活的适应性。在中国已经成为最大的外汇储备出口国的情况下，维持一个汇率相对较低的波动还会持续，前一阶段宏观调控之后就将转入第二阶段，即让商业银行成为贷款部，就是定向发行。房地产行业也是存在宏观调控成本的部门，主要是为出口部门承担的。因此，第一阶段主要是防止银行资金过分集中在房地产行业，第二阶段则是房地产承担了中国目前特定经济情况下宏观调控的成本。
房地产行业是中国经济的晴雨表，实际上以它这个镜子可以照出中国经济存在的很多深层次的问题，最主要的是反映了地方政府在承担解决住房问题的缺位。在住房问题上，全世界各国市场经济成熟国家都高度重视住房社会保障体系的建设，就像是失业保障、医疗保障一样，只有保证这一基本的民生需要，才足以在体制上保证住房市场化推进的空间，但在中国，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，而与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同步发展，这意味着政府在住房发展理念和方向是严重跛足的。
美国的房地产市场，之所以发展比较平稳，一个标志性的事件是1934年美国的颁布《全国住房法》解决了中、低住房中政府的责任，给房地产商的市场运行、建设留出了空间。而香港被视为最自由的东方之珠，43%-46%的房子变化由政府拥有，用来解决中低收入的住房问题。这个目的不是长江实业、李嘉诚承担的，如果让他们承担的话，香港的房地产商不会有世界一流的竞争力。所以要把房地产本身的问题和房地产反映出来的问题分开来看。
针对下一步发展趋势，最关键的就是上帝归上帝，改造归改造，如果非要评价国六条的话，就是要明确政府对中低收入阶层住房问题应该承担责任。只有明确政府对中低收入承担责任，才能为房地产行业留出空间，才能真正在中国出现本土的长江实业。目前采取硬性规定：90平米的必须占到70％，无疑是将政府本应承担的责任往房地产开发商身上推。
房地产行业的转型，重点是金融的转型。首先在操作方式上，在不规范的时候，可以进行一些不光明的操作，但是现在透明了，就要采用一些更为光明的做法；第二个融资模式要从单一向多项进行转型。要给资金的投资提供多样化的渠道，要新的投资渠道和投资房地产比较起来，必须有竞争力和更加安全。
“90平米”硬规：房产开发商该如何拆招？
事实上，不管国家做出台什么样的具体细则，“90平方米须占70%以上”的招过狠，但恰恰也反映了上层稳定房价、控制商品房生产的坚定态度。由此新政透露的信息也最明了不过：稳定市场将是较长时间内楼市的纲领性文件，房产开发商并不需难于释怀、或者苦苦寻找“破解90方的良策”。毕竟，对于开发商来说，这条规定是个硬伤，只有及时调整心态和思路，积极把握这一方向，才是根本出路。谁把握得早、谁把握得好就将成为新一轮竞争的赢家。
无疑，自主型消费今后将成为市场主流，但自主型需求的对象不一定就是小面积，居住品质极高的高档楼盘的大户型的走势将继续不被看跌；投机购房暂时划上句号，而适度的弹性需求依然存在一定的空间，投资出租汇报率高的楼盘对于闲散资金仍会有不小的吸引力，长线投资对于资金充足的市民而言还是乐于接受的方式，关键要看开发商有否把“回报”的综合空间做到完善。因此营销细分成为必然。在根据地块自身价值，做到目标消费群细分、价格细分、品质细分、服务细分基础上的定位细分非常重要。由此对房产策划人员的市场判断和预警能力提出更高要求。以市场为中心的营销策划将被市场接受，当然性价比手段仍将是核心。
过半开发商：后市房价依然看涨
在近日举办的“数字推动中国地产和谐发展高峰论坛暨2006中国房地产指数系统城市 典型指数样本项目发布会”上，中国指数研究院研发中心方面披露，各地对“国六条”对房地产需求和供给结构调整的总体反映：，有54%的企业对后市房价走势的判断是平稳上涨，20%企业认为房价会下跌。52%的人认为，90平米以下占项目70%的规定对市场的走向将产生较大影响。在被调查对象中，44%的房地产企业选择要调整产品结构，30%的企业选择调整开发期，15%的企业选择加快或者减缓销售进程。对于投资策略的调查则显示，有50%企业选择观望，依形势来定夺未来的投资策略，有15%的企业决定增加或者减少房地产的投资。房地产市场正处于调整的十字路口。
面对这次的调控，此前，企业完全依靠土地成本就能进入房地产市场，而在新政策下，土地资本、品牌价值以及开发专业能力将成为房地产开发商不可或缺的资源，具备这种实力的开发商将会在此次调控中得益。
