新一轮房地产调控已箭在弦上
2007-06-08 09:38:58
虽然出台已经一年的“国六条”及其后续调控政策“余威”仍在，但在这个春夏交接之时，中国主要城市的房地产市场却“全面上火”。目前，楼市交易火爆、房价攀高，政府进一步对房地产采取调控措施在预期之中，而昨日号称“沪上第一豪宅”的汤臣一品被爆涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为，可以看作是新一轮房地产调控的序幕……
上半年全国主要城市楼市“全面上火”
虽然出台已经一年的“国六条”及其后续调控政策“余威”仍在，但在这个春夏交接之时，主要城市的房地产市场却“全面上火”。
北京：新房涨速名列前茅
1月9.9%、2月9.7%、3月9.9%、4月10.7%、今年以来，北京的新建商品住房销售价格同比涨幅就没跳出过全国前四名，并且还呈现出增速加快的苗头。虽然5月的房价情况尚未公布，但市场研究表明，北京上月房地产市场供应有所增加，而房价依然高位运行，有近半数新盘单价超万元。据悉，5月北京共有52个楼盘有新房源入市，均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米，比4月增长9.4%。
但是，根据6月5日，北京市房地产交易管理网公布的5月商品住宅预售登记统计数据显示，相对于4月，5月北京商品住宅预售出现了下降，9116套的住宅月预售量比4月减少了1230套，销售面积减少了21.8万平方米，套数降幅达到11.9%。而根据往年的惯例，5月份的销售量应该高于4月份。
不仅仅是5月销售量出现下跌，北京市今年住宅预售量1月、2月、3月已经出现连续下跌，4月才有所上升，成交套数从3月8574套上升到10346套，按市场惯例，5月应是住宅预售的黄金期，特别是郊区住宅。但今年5月，又出现住宅预售量下跌的现象。
分析认为，房价太高、供应量少是住宅预售量下跌的主要原因。以亦庄开发区为例，亦庄开发区的新建商品房可售房屋只有两个项目，分别为中央公馆和一品·亦庄，且均为现房销售，可售房屋不多。其中，中央公馆均价每平方米7500元左右，以200多平方米的大户型为主。另据北京市房地产交易管理网统计，5月市建委批准的预售许可证为34个，批准的住宅预售套数为8699套，而4月市建委批准的预售许可证为51个，除了房价高，供应量少，而5月19日的第六次加息以及北京推出首批三块限价房用地，让很多购房人持币待购，也是5月预售量减少的重要原因。
上海：开发商囤房加价
二季度以来，特别是刚过去不久的5月，上海楼市的成交量也一步一个台阶地创下了历史新高。在5月的最后一周，上海楼市共成交了6398套商品房（剔除动迁、配套房），成交面积在前一周71.5万平方米的两年来新高上再增加13%，以80.81万平方米的历史最高成交量“收关”。这也使得上海楼市5月成交量达到272.81万平方米，环比4月的206.28万平方米增加了30%。
但实际上，新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，给市民制造了‘楼荒’的假象。而那些被囤的楼盘不用多久还是要上市，因此供应局势并没有市民所感受到的那么严重。
深圳：价格“逼空”购房者
统计数据显示，去年深圳新建商品住房交易均价为8830元/平方米，今年一季度则达到11378元/平方米，而近日来自深圳市土地和房产交易中心的信息表明，5月深圳商品房的成交均价已高达14223元/平方米，环比4月飞涨22.86%。对于承受能力有限的普通购房者来说，心理压力越来越大，不知道什么时候房价才能稳定下来。
地方调控是新一轮调控的前奏
在全国放房价一片上涨的背景下，5月25日，上海忽然宣布二手房交易个税按买卖差价20%的税率强征，但次日，上海市地方税务局发布声明，此消息失实。不过，尽管该消息最终被证实为传言，但国家宏观调控的意图并没有因为“辟谣”而停止。目前，楼市交易火爆、房价攀高，政府进一步对房地产采取调控措施在预期之中。而昨日素有“沪上第一豪宅” 汤臣一品”被暴存在涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为，可以说是新一轮房地产调控的序幕。
表面上，调控的具体政策尚未落定，但信号实际上已经提前发出——5月15日，国家再次提高存款准备金率；5月19日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。随后，发改委的报告指出，今年前4个月，全国房地产开发完成投资同比增长27.4%。房地产开发资金充足，贷款和利用外资增速较快，银行贷款到位增长24.6%，外商直接投资增长136.5%。2007年4月，全国的房价延续上涨势头，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。
另外值得注意的是，这两年，每逢“六一”期间，国家都会有针对二手房市场的大动作——2005年6月，宣布对两年以内的二手房征收5%的营业税；2006年6月，宣布将两年时限延长到五年。这期间，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》。九部委新政之严厉，使楼市霎时产生巨大转变。预计，接过去年宏观调控的接力棒，今年调控步伐同样不会例外。
目前，一些地区已经有所行动。4月9日，北京下发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，此举可视作对年初国土部土地清算政策的进一步细化执行。上海、深圳等地针对开发商和官员勾结问题，展开了专项整顿活动。
6月5日，上海市房屋土地资源管理局宣布，为更好地执行建设部、国土部等八部门联合下发的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，将于近期对沪上房地产企业进行专项检查，首批专项检查对象为“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等三个商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司，并查出这三家在售楼盘都涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为……
新一轮国家调控举措已箭在弦上
这些尽管多是“地方调控”，但国家调控房地产业的意图已经显现。从以上种种迹象表明，国家调控房地产的举措已经箭在弦上。此前，全国一些地区便风传二手房交易征收土地增值税、强征20%个税的消息，虽为不实，但加重国家出手进行宏观调控的预期。不过，对于调空的力度，可能以“稳”为主。“强征20%个税”被否定，其中不乏这将导致房地产市场产生较大震动的因素。一项网络调查显示，六成半的被调查者认为，如果从严征收二手房交易20%税费，对市场影响较大，成交会直线下降；76.47％％的人则表示，如果有购买二手房的计划，听到此消息后，会果断收手，观望一段时间再入市。
适当的税收可以抑制投资过热现象，但是，过分的税收，对买者、卖者以及整个房地产市场的健康发展都是不利的。所以，今后调控的重点应该是增加供应，调节供求平衡关系，从源头上遏制炒房行为，打击炒房者。
