小产权房挑破楼市高价黑幕

2007-06-29 09:51:26    

26日，北京市国土房管局局长安家盛表示，由于“小产权”房多是打着“新农村建设”、“农民新村”的概念在农村集体建设用地或农用地上违法开发，因此北京已下死命令从对所谓“小产权”房的局部市场调查扩大到对全市全部房地产开发项目的调查，对涉及非法开发“小产权”的开发商做停工停售处理……

政府监管在“七成价格差”面前失效
所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。目前，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。
为什么这些小产权的房子如此热销呢？首先是因为随着房地产开发的郊区化，拉近了商品房和小产权房地理位置上的差异；另外，房价的整体上涨趋势放大了小产权房的价格优势。
从字面理解，“小产权”还是有产权，只不过产权相对小一点儿(事实也正如此，它有乡镇政府或村委会的盖章)，但租房没有一点产权。而且，租一辈子房的支出很可能超过“小产权房”的价格。在北京，1年没有1万元是租不到房的。换算下来，“小产权房”只要能住20年就算赚了。这笔账，购房者是会算的，这无疑也是购房者“明知山有虎，偏向虎山行”的一个原因。
基于上述原因，尽管北京市建委曾对购房者发出风险提示，建议不要购买“小产权”房屋，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。但这样的风险提示似乎挡不住购买“小产权房”的市场热情，京城400余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%。

小产权房折射三点现象
小产权是一面三棱镜，它折射出中国当代土地制度的不合理性。政府为了发展房地产业，可以向农村集体经济组织征收集体土地，然后转手出让给房地产开发商，由房地产开发商赚取高额利润。人们不禁要问，既然都是在土地上“种房子”，为什么不能让农村集体经济组织根据消费者的需要，自行开发房地产呢？难道开发商从事房地产开发与农村集体经济组织从事房地产开发有着本质的区别？政府征收农村集体所有制土地，出让给开发商可以获得土地出让金，可是农村集体经济组织在集体土地上盖房，当地政府却一无所得。这恐怕是政府禁止小产权房出售的根本原因。     小产权房是一面三棱镜，它折射出政府在房地产业发展中所扮演的不光彩角色。居者有其屋，责任在政府，政府应该确保城市居民基本的住房需求。可是，政府一方面打着满足城市居民住房需求的幌子，不断地征收农民的集体所有制土地，搞所谓的土地储备；另一方面却允许开发商在城市中心部位建造高档的商品房，牟取高额的利润。在GDP增长的诱惑下，一些地方政府过分依赖房地产市场拉动经济的增长，他们在“经营城市”的诱惑下，不断拉升房地产市场的价格。正是在政府错误的房地产政策挤压下，许多消费者才不得不在城市郊区购买不具有所有权的小产权房。
小产权房是一面三棱镜，它折射出地方政府与中央政府之间财产分配关系。自从实行分税制之后，许多地方政府财政确实捉襟见肘，入不敷出。在利益驱动下，地方政府不得不加快发展房地产市场，从土地出让、商品房开发中获得财政收入。这是在中央政府与地方政府博弈之下，地方政府采取的非常手段。正因为如此，虽然中央政府三令五申，要求地方政府控制房地产市场价格，但一些地方政府出于财政增长考虑，对中央政府的政策仍然置若罔闻，或者阳奉阴违。

应确立“堵不如疏”的调控政策基调
围绕高房价的无数调控政策与无数争议，似乎只是证明了一点，房价是无法调控的。但这是重重烟雾掩盖下的假相。
小产权房省去的费用主要是两部分，一是土地出让金，二是各种税费。事实证明，刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。我们一直争论房地产商应不应该公布开发成本，没有必要了，小产权房已经让真相大白于天下。可见，被小产权“伤害”最深的，应该是大产权。但如果大产权已经形成一定的价格垄断，为什么要保护它呢？如果给小产权一定空间，利用这把匕首刺破大产权的价格坚冰，比“国几条”都有效也说不定。
对于小产权房应该如何处置？堵不如疏。好的办法应该是：以更多的楼盘降低房地产的利润空间；以低息畅通的融资渠道尽可能地扩大中低收入购房者的贷款之路；减少低价房的税费，还利于民；阻止国际资本大规模购买房产，缓解供需压力；建立赋权于购房者的质量监管体系，以培育房屋审核质量的独立中介机构，使民众住上安全房；向所有人开放市场，解决小产权房对开发主体的不公平难题。