中国楼市拐点就在眼前
2007-11-19 09:32:35
截至10月，深圳的一、二手房成交量已连续四个月下滑；在广州，越来越多的开发商加入降价队伍；而10月份的上海楼市成交量也呈现加速下滑之势。这无疑释放出一种信号：开发商已经陷于精疲力竭的艰苦维持境地，房地产市场的拐点已经显现……
10月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等；环比涨幅较高的主要城市包括：西安4.4%、长春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。
分析认为，房价的再次上涨无疑将使得调控更加趋严，而这也意味着楼市的拐点在政策频繁敲打和市场预期转变的情况之下可能会比预期中更早和更快出现。
外资已风光不再
继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部于上周公布了新的《外商投资产业指导目录》，再次发出限制外资进军内地房地产业的强烈信号。
根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
最新的《外商投资产业指导目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”被取消。而在“限制外商投资产业目录”的“房地产业”中，不但对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等继续限制，同时还增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。不过，由于规定的是“限制”，因此只是提高了外资进入的“门坎”，而并未到“严禁”的程度。
分析认为，新版的修订部分显示出房地产领域再次加强了对外资收紧的力度。目前，国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为正规交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手房限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。对于，具有外资背景的房地产经纪公司可能会受到更强的监管。另外，中国本土的中介公司海外融资的进程也将可能受到影响。新的配套政策或方案预计不久将出台，如何在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又不打击行业发展将成为新配套政策的重点也是难点。
一线城市拐点已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已连续四个月下滑；在广州，越来越多的开发商加入降价队伍；而10月份的上海楼市成交量也呈现加速下滑之势。上周，上海商品住宅成交量环比萎缩26.94%。显然，即将到来的冬季楼市观望氛围越来越浓烈。这无疑释放出一种信号：开发商已经陷于精疲力竭的艰苦维持境地，长久以来为高房价苦恼不堪的人们有可能会迎来喜悦。
而且我们需要看到一个现实，虽然商品房发售价格不断同比攀升，但是商品房空置率却在逐月累积。可以负责任地指出，对于中国经济走势的盲目冲动和资产价格的狂热预沽，导致多股境内外投机资本泥沙俱下，加上国内各商业银行向开发商无度借贷，给房地产市场提供了暂时性的强硬支撑，致使不明就里的人们一度受假象蛊惑，从而不惜高负债地走进市场，导致本应虚弱的楼价得以持续攀升（其间局部也有过小幅回落），而开发商也跟着有恃无恐。
但总会有大多数个人、机构和主体再也承受不了或同时感到如此维持下去异常吃力的那一天。这一天一旦到来，虚弱的楼市和开发商集团将双双应声而倒。如果要给定某些可资判断的标准，我建议不妨持续地注意楼价增幅数据以及空置率统计报表，更要注意来自中央调控部门的宏观策略以及据此采取的动作频率。
如果待售价格或无效价格继续攀升，或者是由于少数投机资本的高频次、大规模购买造成或鼓动的所谓市场交易价格整体攀升，体现出来的都是一种危险步调。与此同步的不能得到适时消化反而有增无减的高空置率，本身就已能说明一些问题。当此类问题一再堆积，而多数人又表现为不能接受之时，关于市场的美丽神话都将不攻自破。
目前此种迹象已现端倪。关于楼市拐点即将出现的说法在业界逐渐抬头，紧随左右的，则是多个城市的房价在一轮人为性的虚高之后，同时出现了大幅度的下滑。
可以明确推定，人们的市场神经已经敏感到了极至。而沉重心理压力之下的投机者则被置于宏观政策的波谲云诡当中，遭遇多重政策性约束，对于市场前景的预期亦在不停摇摆起落，渐渐趋于断裂边缘。当今天相应的房贷新政（二套房首付比例）一经推出，就成了可能迫使这一预期快速断裂的强有力的一根稻草，由之出现了作低价格大量抛售等状况。
未来一段时间内局势将更加危如累卵，否则我们不可能看到金融机构也表现出有意撤离的姿态。这一最大的楼市商业既得利益
集团的态度出现了明确而实质的转向，意味着楼市的拐点可能会比预期中更早和更快出现。
在房贷新政之外，房地产业被明确列入外资投资禁入领域。房贷新政和限制外资当然不是有效摧毁楼市非理性泡沫的唯一武器，但它们是极为必需的一件。通过首付约束第二套住房购买行为，表明银行准备抽身。同时，打击二手房交易，也必然迫使存在严重炒卖风气的二手房交易濒绝；而限外措施与之一道铺开，则是要在内部清理之时，同时杜绝外部炒卖势力的干扰，双管齐下包抄围堵。如此一来，开发商集团和虚高价格背后的所有强硬支撑都将被清理，此时若再加力，整个畸形价格体系必然轰然倒地。
在经历了近四年时间的政策合力围剿之后，累积效应终于出现。而房贷新政和限外只是在政策落地周期结束之后，调控者往炉子里添加的两把“火”，这两把“火”，将四年以来的政策布局所埋下的潜在效力逐一点燃了。可以预见，如果楼市价格今后仍顽固维持在大多数人接受不了的高度，调控者将会继续发力敲打，以价格相继跌落（而非回落）、开发商集团纷纷低价位抛售（目前有些商人已经迫不及待地通过境外上市寻找资金支持）为明显标志的楼市拐点想不出现只怕都难。
10月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等；环比涨幅较高的主要城市包括：西安4.4%、长春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。
分析认为，房价的再次上涨无疑将使得调控更加趋严，而这也意味着楼市的拐点在政策频繁敲打和市场预期转变的情况之下可能会比预期中更早和更快出现。
外资已风光不再
继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部于上周公布了新的《外商投资产业指导目录》，再次发出限制外资进军内地房地产业的强烈信号。
根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
最新的《外商投资产业指导目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”被取消。而在“限制外商投资产业目录”的“房地产业”中，不但对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等继续限制，同时还增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。不过，由于规定的是“限制”，因此只是提高了外资进入的“门坎”，而并未到“严禁”的程度。
分析认为，新版的修订部分显示出房地产领域再次加强了对外资收紧的力度。目前，国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为正规交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手房限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。对于，具有外资背景的房地产经纪公司可能会受到更强的监管。另外，中国本土的中介公司海外融资的进程也将可能受到影响。新的配套政策或方案预计不久将出台，如何在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又不打击行业发展将成为新配套政策的重点也是难点。
一线城市拐点已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已连续四个月下滑；在广州，越来越多的开发商加入降价队伍；而10月份的上海楼市成交量也呈现加速下滑之势。上周，上海商品住宅成交量环比萎缩26.94%。显然，即将到来的冬季楼市观望氛围越来越浓烈。这无疑释放出一种信号：开发商已经陷于精疲力竭的艰苦维持境地，长久以来为高房价苦恼不堪的人们有可能会迎来喜悦。
而且我们需要看到一个现实，虽然商品房发售价格不断同比攀升，但是商品房空置率却在逐月累积。可以负责任地指出，对于中国经济走势的盲目冲动和资产价格的狂热预沽，导致多股境内外投机资本泥沙俱下，加上国内各商业银行向开发商无度借贷，给房地产市场提供了暂时性的强硬支撑，致使不明就里的人们一度受假象蛊惑，从而不惜高负债地走进市场，导致本应虚弱的楼价得以持续攀升（其间局部也有过小幅回落），而开发商也跟着有恃无恐。
但总会有大多数个人、机构和主体再也承受不了或同时感到如此维持下去异常吃力的那一天。这一天一旦到来，虚弱的楼市和开发商集团将双双应声而倒。如果要给定某些可资判断的标准，我建议不妨持续地注意楼价增幅数据以及空置率统计报表，更要注意来自中央调控部门的宏观策略以及据此采取的动作频率。
如果待售价格或无效价格继续攀升，或者是由于少数投机资本的高频次、大规模购买造成或鼓动的所谓市场交易价格整体攀升，体现出来的都是一种危险步调。与此同步的不能得到适时消化反而有增无减的高空置率，本身就已能说明一些问题。当此类问题一再堆积，而多数人又表现为不能接受之时，关于市场的美丽神话都将不攻自破。
目前此种迹象已现端倪。关于楼市拐点即将出现的说法在业界逐渐抬头，紧随左右的，则是多个城市的房价在一轮人为性的虚高之后，同时出现了大幅度的下滑。
可以明确推定，人们的市场神经已经敏感到了极至。而沉重心理压力之下的投机者则被置于宏观政策的波谲云诡当中，遭遇多重政策性约束，对于市场前景的预期亦在不停摇摆起落，渐渐趋于断裂边缘。当今天相应的房贷新政（二套房首付比例）一经推出，就成了可能迫使这一预期快速断裂的强有力的一根稻草，由之出现了作低价格大量抛售等状况。
未来一段时间内局势将更加危如累卵，否则我们不可能看到金融机构也表现出有意撤离的姿态。这一最大的楼市商业既得利益
集团的态度出现了明确而实质的转向，意味着楼市的拐点可能会比预期中更早和更快出现。
在房贷新政之外，房地产业被明确列入外资投资禁入领域。房贷新政和限制外资当然不是有效摧毁楼市非理性泡沫的唯一武器，但它们是极为必需的一件。通过首付约束第二套住房购买行为，表明银行准备抽身。同时，打击二手房交易，也必然迫使存在严重炒卖风气的二手房交易濒绝；而限外措施与之一道铺开，则是要在内部清理之时，同时杜绝外部炒卖势力的干扰，双管齐下包抄围堵。如此一来，开发商集团和虚高价格背后的所有强硬支撑都将被清理，此时若再加力，整个畸形价格体系必然轰然倒地。
在经历了近四年时间的政策合力围剿之后，累积效应终于出现。而房贷新政和限外只是在政策落地周期结束之后，调控者往炉子里添加的两把“火”，这两把“火”，将四年以来的政策布局所埋下的潜在效力逐一点燃了。可以预见，如果楼市价格今后仍顽固维持在大多数人接受不了的高度，调控者将会继续发力敲打，以价格相继跌落（而非回落）、开发商集团纷纷低价位抛售（目前有些商人已经迫不及待地通过境外上市寻找资金支持）为明显标志的楼市拐点想不出现只怕都难。
