第三次房地产调控迎来第一个高潮
2007-03-22 09:37:55
3月17日，“两会”结束后的第二天，央行宣布，自3月18日起将金融机构人民币存贷款利率同步上调。在CPI持续上扬、流动性过剩的宏观背景下，此次加息可谓恰逢时机。特别是对正处于微妙时刻的国内楼市来讲，加息对挤压楼市泡沫，抑制房价的过快增长，亦可发挥积极的效应。事实上，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时就指出，要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，促进房地产业持续健康发展。因此可以说，此次加息掀起了2007年房地产调控的第一个高潮。值得注意的是，中国房地产业已经历了2005和2006年两次调控，但效果都不甚理想。尽管房价涨幅趋缓，但仍然处在高位。那么，2007一开始举措便频出的第三次房地产调控，能否让“高烧”的房价降温？…………
前两次房地产调控效果不佳
2005年，政府打响了为房地产市场降温的第一场战役。当年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展的良好势头具有重要意义。随后，国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》一共有八条意见，也就是后来俗称的“国八条”。其中明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致了一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。一是要高度重视稳定住房价格；二是要切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳定房价。在此基础上，有关地方在原有基础上增加了配套商品房用地，加大中低档商品房的供应量，以有效抑制房价继续上扬。2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。虽然市场上像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴涨态势已经不复存在，但房价在2005年并没有出现明显的稳定、回落态势，全年房价较上年仍上涨达7.6%。市场在减缓涨幅的同时，开始寻找新的方向。
而2006年对于中国房地产业来说，无疑是一个“政策调控年”，亦是中国房地产业历经大风大浪的一年：在这一年，国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产行业链条上的各个环节都一并收紧。这六项有针对性的措施，包括切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等具体内容。紧随其后，国务院办公厅又转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。被称为“十五条”的该《意见》，对“国六条”内容进行了进一步细化，首度提出了“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的标准。这一标准也在随后建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中被进一步细化。在银根方面，继2004年底央行首度上调存贷款利率后，2006年4月，央行再度全面上调各档次贷款利率。8月，央行又一次果断出手上调人民币存贷款基准利率。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。而在房地产市场源头的“土地供应”方面，调控措施也接二连三。随着各项政策的施行，2006年房价在2005年寻求新方向的基础上，开始了高位盘整。其中，广州、深圳、北京、天津等地的房价还出现了不同程度的较大上涨。国家统计局公布的数据显示，2006年房价涨幅总体仍然偏高，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%，但涨幅比上年回落2.1个百分点。
2月全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。分类别看，与去年同月比，经济适用房销售价格上涨2.6%，涨幅比上月高0.9个百分点；普通商品住房销售价格上涨6.1%，涨幅比上月低0.2个百分点；高档商品住房销售价格上涨6.7%，涨幅比上月低0.1个百分点。与上月比，经济适用房销售价格上涨0.2%，涨幅比上月高0.2个百分点；普通商品住房销售价格上涨0.7%，涨幅与上月持平；高档商品住房销售价格上涨0.3%，涨幅比上月低0.5个百分点。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：深圳9.9%，北京9.7%，广州9.6%和福州9.1%等。与上月比，涨幅超过1%的城市有19个，涨幅较大的主要城市包括：岳阳3.4%，兰州2.8%，沈阳2.5%，南宁2.3%和长沙2%等；牡丹江、包头等6个城市略有下降。二手住房销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月低0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
房地产调控正步步紧逼
在经历了2005年和2006年的两次效果都不甚理想的调控后， 2007年将是房地产调控的“执行年”，三次房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续推进。今年的“两会”上，“研究开征物业税实施方案”再度被提上议程。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。一旦开征物业税，最直接的结果是，因开发房产成本的降低，推动房价的下降。因为在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%。如果以物业税的方式逐年缴纳地租和税费，开发成本必然大幅下降，房价当然也会随之下降。另外，目前我国房地产保有环节税负较轻，一旦开征物业税，那么，在土地增值收益全部流向房产保有者的情况下，势必增加房产保有者应缴纳的税款，这也加大了投机客的负担，从而抑制投机行为。
物业税：正在物色试点城市。据中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌日前透露，物业税可能将在今年展开试点，如果顺利，明年向全国推广。他表示，去年是房地产政策井喷年，今年是政策落实年，政府要全面规划税费，重点切入物业税，物业税开征势在必行。顾云昌表示，关于物业税，他了解到的情况是正在找试点单位和试点城市，整个税基没定下来，是大面积征税还是第二套房子征税，多大面积算大面积，都还没有确定。总的方向是今年搞试点，如果一切顺利，明年可能向全国推广。顾云昌同时透露，在房地产金融领域，房地产产业发展基金、房地产企业债券、房地产信托投资基金等有关规定基本方案已经确定，今年可能出台。
土地：增值税清算。在土地政策方面，1月份，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起，对房地产项目进行增值税清算。《通知》的出台显示了政府从严调控房地产的决心，将压缩房地产开发企业利润空间，加大其资金压力，并对其构成实质性不利影响，可以说是拉开了三次调控的序幕。此外，监察部日前下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。与此同时，要建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。
信贷：再度加息。今年的“两会”上，房价作为百姓关注的头等大事，成为代表委员们热议的焦点。“两会”刚一落幕，加息这只“靴子”就应声落地。3月17日，“两会”结束的第二天，央行于意料之外、情理之中宣布，将金融机构人民币存贷款利率同步上调。这是继2004年12月央行首度加息后，第四次上调存贷款利率，也是2007年的第一次加息。其中，一年期存款基准利率由2.52%上调至2.79%，一年期的贷款基准利率则由6.12%上调至6.39%。可以预计，在加息政策后，一系列新的房地产调控政策将会陆续出台，势必对房地产业和证券市场上房地产板块产生较大的影响。预计，今年房价涨幅将较去年进一步减缓。
