给火热的楼市拐点说浇上一盆凉水

2007-12-20 09:52:06    

连续两天,房地产股在上周滑落的基础上继续下跌,万科甚至接近跌停,大盘也由此出现恐慌性下挫?房地产股连续大跌是否预示着,投资者开始不看好中国楼市?事实上,随着年关临近,中国楼市的整体表现已令业内开始担忧,“拐点之说”此起彼伏?楼市“冷风”在刮到股市后,还会怎么吹?……

楼市降价风，由南刮到北

连续两天，万科，招商，华侨城，珠江地产等在央行房贷新政的影响下，纷纷狂跌。仅仅一个月，万科从40元破位下行，到今天已跌破30元。招商地产从102元一路阴跌，直破55元。并且，伴随着地产股的下跌，成交量迅速放大，表明机构做多的动能彻底消失，一批散户深度被套。

综合近期的公开报道,自11月中旬开始,广州楼市便刮起楼盘打折促销风,买房送一成首期?送60年物业费?再买房额外9.8折?现房最高优惠每套13万元……开发商“慷慨”的程度着实令人吃惊。此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力,不少一手房在以明降或暗降的方式调低售价,有楼盘的降价幅度据传已超过三成;二手房也同样,一些中介机构称报价跟上半年相比跌了一至两成。

接着,市场开始担心“南风北吹”。目前来看,虽然还没形成调价潮,但成交明显乏力。如刚结束了房地产展示交易会的上海,一边是大部分开发商咬定销售价格不松口,另一边是房贷新政下购房者心态发生转变?有调查显示,55.33%的购房者决定暂缓买房计划,事实上上海新房成交量已连续两月下跌?又如杭州,据公开资料,虽然商品房成交量下滑不甚明显,但房源预订量却在上周出现近九成的萎缩,同时二手房交易也掀起杀价风潮。

北京似乎也受到了影响。据北京市房地产交易管理网统计,11月北京商品房销量再度下滑,全市期房住宅日签约套数比10月减少42套?另据北京市建委发布的新盘预售信息,11月北京新开楼盘45个,均价14966元/平方米,比10月的15324元/平方米下降了358元?这也是自今年5月以来,北京新盘售价从10374元/平方米到突破15000元/平方米后的首次回落。

更值得人们关注的是，万科董事长王石在近日被问及珠三角楼市时,承认楼市拐点确实已经出现;而华远地产董事长任志强在谈北京楼市时,则称目前房价是否开始下降仍需要时间观察,目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点?

官方数据出场，市场迷失方向

官方的消息则与市场上的反应截然相反：12月14日，国家发改委价格司司长曹长庆介绍，11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时介绍，今年1至11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。由此看见的，不仅房价是全年一片涨声，而且11月份涨幅最高。在这样的市场氛围下，即使12月份的房价真的“暴跌”，离民生期望值还有不少距离。

业内诊断：“楼市感冒”、病在紧缩调控

在业内看来,这个冬季楼市患上“感冒”显然与政府加紧调控有关。原地产的分析师表示,随着房贷新政通知及补充通知的下发,购买第二套房首付比例和利率的提高,以及对第二套房的严格认定,显示出管理层调控房地产市场、“鼓励自住需求?打击投资需求”的态度,此前投资性购房比重较大地区的房价就易步入下行区间。而今年特别是下半年来,政府的调控措施有增无减,累积效应对楼市的威慑作用也不容忽视。尤其是金融方面,除了房贷新政,今年还是加息最为密集的一年,先后5次上调存贷款利率,10次上调存款准备金率,房地产作为重要的“资本集散地”,受到的影响巨大?加上物业税的推进工作也在有序展开,一旦开征,对投资性需求更有抑制作用。另外,土地方面有打击囤地。限制“地王”的39号令,有土地增值税的开征,有地方对城镇土地使用税的上调开征等;保障方面有解决城市低收入家庭住房困难的24号文,有廉租住房和经济适用住房的管理办法等,均可看作是对房地产行业持续调控的信号释放。临近年关，国家宏调手段更强，不惟年内第十次上调银行存款准备金率，还在刚闭幕的中央经济工作会议上定下了下年度从今的货币政策。

亚博的诊断：房价下跌、内含两大隐语

那么我们改如何看待目前在深圳、广州、上海、北京等一线城市出现的房价下跌呢？是不是这些下跌就真的预示着房价暴跌时代来临呢？实际上房价下跌内含两大隐语。

隐语一：房市回调是完全可能的

我们认为，房市出现回调是完全可能的。几年来，开发商不断提高商品房价格，有的还“捂盘”、“囤地”，同时老百姓在高喊房价太高的同时却又不得不勒紧腰带贷款买房。这种博弈实际上就是承受力的比拼。人们都对购房者的“不堪重负”感同身受，其实开发商的压力也不会小。要知道，“囤地”和“捂盘”都要天量的资金来支撑，而正常的资金链还要维持。近年来，由于流动性的泛滥，大量的资金源源不断地流入房地产业，但这种注入也不是无限的。随着二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策的出台，开发商的承受力势必受到严峻考验。为了尽快回笼资金，缓解资金链紧张的状况，开发商可能不得不采取一些促销措施，比如降价。广州、深圳的一些楼盘的价格下调可能就是这个原因。

隐语二：不排除是开发商惯用的促销伎俩

但是，这并不排除目前出现的房价下跌是房地产开发商为年末促销所采用的伎俩。日前广州《楼市》杂志揭开了羊城房价暴跌的秘密，原来所谓的“暴跌”是要加引号的——即在国庆节去采盘时是1.7万一个平方，然后就拼命的拉价，拉到2.2万多，拉价后再给你很多的折扣，内部人员争取，九五折，送管理费等等，但最后计算出来的房价实际上比这个国庆节这1万7千多还高了2千多块钱。如此先扬后抑的做法就和庸常的商场促销降价折扣是一个道理。所以，如此的“暴跌”并非是开发商尊崇市场规则、敬畏政府政策和自觉承担民生责任的良心发现，乃是一场逐利的带有误导和诱骗式的商业策划。所以，“暴跌”的舆论弥漫于严寒的空气中也就少了童话的纯真，依然带有焦灼民生的欲望气息。

对于目前，业内普遍认可的房地产“暴跌”的诸多原因，我们认为，并没有抓住房地产市场存在的问题，也没有从这个根本问题上来展开论述房地产是否会暴跌。用现在流行的一个词来形容，中国房地产价格是结构性的上涨。城市化进程的加快和民众需求的不断上升自然是一个很重要的原因，但更重要的是，中国的房地产市场是一个官商勾结的垄断性市场。政府通过垄断土地的供给获得高额的土地出让金，而房产商则在政府的庇护下再分享一小部分垄断利润。

对于拐点之说，既得利益者们很平静

进一步观察就可以发现，对于拐点之说，既得利益者们显得很平静。房地产利益链，起点是一些地方政府，他们并没有急于以动迁名义搞市政建设，急于以廉租房名义收购存量房，以此制造新的需求；中段是一些开发商，他们对市场操控仍信心十足，敢于囤房而不忙脱手卖图纸（项目转让）；末屑是一些专家学者，他们并没有对最近的行政干预措施有过多的学术性指责，他们明知连纽约寸金之地都会为低收入者的配建房子，但却一直鼓惑人们相信，在中国只能到市场买房，随着经济增长，房价还有上涨空间。

如果拐点真的成立，别低估了这条利益链上官商不分、产学结合的能量，有人是不会无动于衷的；如果拐点假的出现，先涨后
跌，大涨小跌，跌后再涨，这类惯招，有人有交待了，也就有人乐见其成。

拐点不拐点不重要，重要的是拐到哪儿了

因此，拐点不拐点并不重要，重要的是拐到哪儿了。记得不久前，英国人说过，不能用9倍的年收入买房，风险太高了，这句话，对我们也许有点参考价值，能不能拐到，普通家庭年收入6倍买一套普通的房子，要知道，在地球上，这是一个并不过分的
诉求。

总结来说，对待目前市场上喧嚣的“拐点说”，我们认为，我国房地产市场存在回调的可能，但是在“拐点说”目前格外喧嚣的情况下，不排除这是房地产开发商的促销手段的结果。如果房地产市场 “拐点”真的显现，那么其既得利益集团会首先出来大力反对。而更重要的是，拐点出不出现不重要，重要的是在什么地方拐，将会拐到什么程度。