住房问题的思路需要改变
2011-01-14 11:56:51 来源：亚太博宇
政府希望依靠推出房产税来解决中国房地产所有的问题是不切实际的。因为房价过高是系统性的问题。从短期来讲，央行必须急剧紧缩，大幅度提利率水平才能短期内控制房价上涨的势头；中长期来看，社会保障房刚刚开始大规模的建设，还需要时间来满足中下收入阶层人员居住的要求；另外，还有土地财政问题需要解决。
重庆试水房产税值得鼓励，但企图出台房产税来抑制房价只能是幻想，只有在保障房体系全部建好后才能真正降低房价。我们认为，现在重庆出台的可能是消费税，而并不是房地产税。
中央开征房产税必须要有前提条件
1999年，美国房地产税占所有税收收人的比重为9.2%，英国为8.4%，加拿大为8.3%，日本为8%，新西兰为5.7%，澳大利亚为4.4%，法国为4.2%，冰岛为2.8%，爱尔兰为1.9%，荷兰为1.9%，意大利为，1.8%，德国为1.2%，葡萄牙为1.2%。相应地，在这些发达国家，房地产税占地方税收收人的比重也相当高。美国的比重为73%，英国为99%，加拿大为84%，日本为28%，新西兰为91%，澳大利亚为100%，法国为23%，冰岛为15%，爱尔兰为100%，荷兰为62%，意大利为33%，德国为15%，葡萄牙为19%。除了这些国家以外，其他国家的房地产税在财政收人方面的影响是非常有限的。23个发展中国家和20个转型国家上世纪90年代房地产税占国民经济总值的比重分别为0.42%和0.54%。
从这些数据可以看出，在发达国家，房产税在财政收入尤其是地方财政收入中所占的比重很高。但是这也同时意味着，地方财政收入主要靠房产税，并不依靠其他税种，或者根本就没有其他收入和其他税种，像澳大利亚和爱尔兰。而我们是首先减少其他税种，再开征房产税吗？请问重庆、上海的方案是这样的吗？
房产税真的能打压房价吗？在美国和日本，房产税并不能从中长期决定房价水平的高低，那只是政府从房地产收益中抽走的一部分而已。即使短期内有效，本质上也只是降下来的房价的部分，被政府拿走了，我们只能寄希望于政府有责任心地把这部分收益用在中低收入者身上。
因此，我们认为，讨论房产税，必须有前提条件：
第一、要想使房产税成为地方政府的主要财政收入来源，首先得减除或砍掉地方政府的其他租、税、费收入形式。这是基本的条件，否则，"简单加税"岂不是增加百姓和社会经济的税负吗？
第二、发达国家的财政收入有严格的预算管理为前提，尤其是地方城市政府，收入和支出保持严格的对应性。没有很好的支出理由，根本不可能被议会审批通过加税法案；一旦开征，收入必须专门用于预定用途，随意变动
途是违法的。我们达到了这样的条件吗？
第三、中央提出开征房产税，得到地方政府的拥护，背后的真正原因是地方政府想打压房价吗？中央喊打压房价的时候，"国N条"纷纷出台的时候，地方政府配合了吗？现在中央讨论房产税，地方政府抢先实行，是配合中央调控房价吗？
更值得重视的是，在伟大的社会主义新中国，现有的税收中直接以房地产为征税对象的，就有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税。除了税之外，还有土地出让金、各种收费项目。难道不需要先"简化税种、减轻税负"吗？这不仅仅是开发环节、交易环节和持有环节之间的问题，在本质上看是还是个分配的问题。
所以，房产税的开征，必须以财税体制改革、强化预算约束、减少居民税负、优化税种结构为前提条件，体现"简化税种、减轻税负"的原则。否则，开征即是不合理的，也根本指望不上会有什么好的效果。唯一的效果是地方财政收入增加了，而且还是"土地财政"，因为房产税也属于土地组税费范畴！
房地产税问题必须要有一个大框架
年前中央经济工作会议上明确提出房地产改革和发展的一个总体思路，就是按照中国的国情把房地产市场分成保障性住房体系、商品房住房体系，即双轨制。在某种意义上来讲提出房地产供给的两个体系是解决中国房地产困局的一次重要突破。它是98、99年那一次房地产体制改革的一个继续和完善。98、99年那次房地产的改革实际上就把中国的房地产市场从单一的由单位供房的大锅饭体制转变成在市场经济条件下的商品房体系。因此从单纯的经济体制改革的角度来看98、99年那样一次房地产改革是一个重大的成功。它首先打造了中国一个新产业，即房地产产业，造就了几万个房地产商，而且也开启了中国地方财政靠土地财政这样一个新的时代，可以说那次改革对于中国过去十几年来大的发展起到一个重要的作用，成为中国经济发展的一个重要动力。
但是那一次房地产改革也有它的缺陷或者是严重不足，主要表现就是那时候没有把涉及到千家万户这样的产业当成是一个社会保障产业。也就是它必须像我们对待教育、医疗这样一类产业来看待，不仅仅是看成一个经济上的产业。当时从一个单轨变到另外一个单轨，我认为缺乏过渡。所以这次提出双轨制，实际上对于上一次房地产改革的一个完善和补充，也是上一次房地产改革的一个继续。
房地产税的问题必须有一个大的框架。譬如说财税改革应该考虑以下几个方面：第一、整个财税制度的设计应该按照双轨制这样一个特点来进行。对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制，这个是设计房地产税收制度的一个重要的前提；第二、在设计财税改革方面要考虑一下怎么样建立一个庞大的保障性住房体系的资金来源；第三、如何来弥补地方政府因为土地财政收入减少以后所带来的情况；第四、对商品房体系内住房开征房地产税，如何开征房地产税又不会把商品房住房体系搞乱、搞跨，这里有很多值得研究的问题。
征收房产税还应同步调整税收体系
虽然重庆和上海已经准备试点房产税，但关于房产税是否该征收的争议一直没有停止。西方是把这一税种作为财产税收的，个人拥有完全产权。而从重庆的做法来看，本质上是高消费税。而在中国土地不是个人私有的，连完全产权都没有。而且，需要指出的是，要收税就是从纳税人口袋里掏钱，得商量一下，但现在重庆人大通过没有？
许多国家和地区也并非是土地私有。以香港为例，房子的土地租金是交给地主的，但是物业税是政府征收的，这样就把土地租金跟政府财政分开了。现在中国需要流转农村农民的多余建设用地，让城里人也可以用这些土地建房，这种流转未来的地主是农民集体，而物业税则由国家来收。
事实上，中国的财政税务制度与房地产之间的制度的保障一直都没有理顺，在保有环节存在房产税是必要的。但房产税没有一个成型的东西，只有个别地方在试点，到底能不能比较公正公平地反映合理的税收财政制度现在还无法知道。除了法理不通，在未来的实际操作中，房产税可能遇到更多问题。
从征收标准来看，如果按价格征，市区有很多旧房子，评估价格很高，但往往这里住着低收入家庭，没法征；如果按面积征，超过140平米征，所有农民进城城市化过程中，房子可能都高于这个数字，如何征？如果按容积率征，有的城中村的容积率低，能征下来吗？如果按人均面积征，老两口中的男方去世了，人均面积超过了30平米，但女方却没收入，能征么？如果按照套数从第二套起征，那么凭什么买50平方米首套房的人要和住3000平方米别墅的富人享受一样的优惠？所以，在中国征物业税前途是光明的，道路是没有的。
对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制，只对商品房体系内住房开征房地产税，而对于保障房体系免收，比如以前干部、工人单位分的房都可以算作保障性体系，把大方向确定后，征收也不是难事。
不少专家表示，在征收房产税的同时，一定要调整税收体系，减轻税负，而不是简单地新增一个税种。征收保有税同时要取消或者是减少流转税。因为现在房地产业14道税，不租不税，不售不税，这些税目前全由买房者一次性承担下来了。
中国政府更习惯于加税，不太适应减税。中国房地产协会副会长陈国强表示，要有加有减，该并的并，实行低税率，宽税基。作为配套，中国还需要建立退税制度，而相关制度，国外已经有了很成熟的办法和经验，中国需要的是借鉴，而非闭门造车，把问题复杂化。
试点房地产税对全国影响微乎其微
事实上，重庆房产税的试点，对全国的影响微乎其微，因为它相对于全局市场相对独立。尽管此举对区域市场能起到价格抑制的作用，但如果市场流动性比较大，异地投资者无非换个地方继续炒房，这在一定程度上也推高了其它地方的房价。回头做统计的时候，房价依然保持在高位。目前从市场上看，刚需的需求比较大，投资客手中的头寸（投资者拥有或借用的资金数量）也比较足，所以房产税的出台，会被上家转嫁到交易的过程中，进而推高房价，不一定能把房价压下来。
另外，对于国家提出的保障房建设计划，有助于改变人们对房产市场单一化的看法。将来两个市场分离之后，商品房市场无论房价涨还是跌，都和普通居住保障房的群体没有多大关系。目前两种性质的住房混在一起，对政策的制定也有干扰。保障房形成规模化供应之后，有助于两种市场的分离。但是，实际供应和计划之间还有一段距离，真正对市场形成影响，还要2-3年的时间。
中国的住房思路是提高门槛还加税
中国根本不存在收取房产税的基础，因为中国的制度决定了老百姓住房问题一直没有解决，而发展中的阶段根本不应该对财产征税。如果用房地产税解决房价问题，逻辑上推理上和实际上都是错误的。房地产税根本解决不了房价问题。房产税可以影响人们的消费行为，持有成本增加的时候严重供不应求，大家还买，而上供求平衡时，大家就不会过度投资性购买。房产税是间接通过消费行为调节市场的供求关系，随着供求关系变化而影响到价值。而在供求关系占主导地位的时候，房产税起不到抑制房地产价格的问题。
大多数人不了解什么是房地产税，认为收房地产税要收开发商的，其实最后是收消费者的。赞成收物业税的人都以为是收开发商，他才投赞成票，其实一定是这刀砍到自己头上。对于房地产税来说，国外土地是固定成本，对他收税相当于地租。而中国是已经把地收走了，但还要加税，在地租上加税有没有这个道理。逻辑上说不通，房价的组成国外是成本，国内是租金。所有国家后收税，前面先降低门槛，把税、土地使用费用降低，美国、英国等等，还要降低个人所得税，即解决住房问题的思路就是先解决门槛让你有房住，无论是租还是买。而中国没有解决前期让大家很轻易让你有房住，而是把门槛提的很高，到后来还给你加税，这就是强盗，掠夺的没有任何道理。
房产税如同"筵席税"将昙花一现
任志强对即将要出台的房产税表示，重庆准备实施的房产税是一种只针对高房价、类似于高消费的特别消费税，就像中国曾出台的"筵席税"一样，只可能是"昙花一现"。在中国现有税制不修改的情况下加征房产税无疑是一种苛税、是掠夺民财的一种做法，既不会对遏制房价上涨产生任何益处，也不会对扭转土地财政的过度依赖局面产生影响。
对此，多数网友表示赞同。认为房产税可以为地方政府增收做出贡献，但是要靠房产税来调节房价可能性不大。
土地财政导致了地方政府的短视，卖掉一块地皮获得收入，就断绝了之后数十年再从这块地皮上获取收入的可能性，而开征房产税能够帮助地方政府解决这个问题。另外，房产税的征收又可以为地方政府拓宽财源。
就目前来看，房产税其目的是控制房价，却不是打压楼房价。而1%的税率是高是低，现在还不可能定论。但是可以想像得到，如果大于144平方的房子要收，那么低于144平方的房子就不会收，这个会造成发展商开发144以下的楼盘，由于不用交房产税，这144平方以下的楼价对于炒房者来说，不是很高，他们会将楼价炒起来就更容易了，反而想买房，144平方以下的，是真正有需要买房的人会买的，低价房被炒起来，那想买的人就更困难了。
重庆试水房产税值得鼓励，但企图出台房产税来抑制房价只能是幻想，只有在保障房体系全部建好后才能真正降低房价。我们认为，现在重庆出台的可能是消费税，而并不是房地产税。
中央开征房产税必须要有前提条件
1999年，美国房地产税占所有税收收人的比重为9.2%，英国为8.4%，加拿大为8.3%，日本为8%，新西兰为5.7%，澳大利亚为4.4%，法国为4.2%，冰岛为2.8%，爱尔兰为1.9%，荷兰为1.9%，意大利为，1.8%，德国为1.2%，葡萄牙为1.2%。相应地，在这些发达国家，房地产税占地方税收收人的比重也相当高。美国的比重为73%，英国为99%，加拿大为84%，日本为28%，新西兰为91%，澳大利亚为100%，法国为23%，冰岛为15%，爱尔兰为100%，荷兰为62%，意大利为33%，德国为15%，葡萄牙为19%。除了这些国家以外，其他国家的房地产税在财政收人方面的影响是非常有限的。23个发展中国家和20个转型国家上世纪90年代房地产税占国民经济总值的比重分别为0.42%和0.54%。
从这些数据可以看出，在发达国家，房产税在财政收入尤其是地方财政收入中所占的比重很高。但是这也同时意味着，地方财政收入主要靠房产税，并不依靠其他税种，或者根本就没有其他收入和其他税种，像澳大利亚和爱尔兰。而我们是首先减少其他税种，再开征房产税吗？请问重庆、上海的方案是这样的吗？
房产税真的能打压房价吗？在美国和日本，房产税并不能从中长期决定房价水平的高低，那只是政府从房地产收益中抽走的一部分而已。即使短期内有效，本质上也只是降下来的房价的部分，被政府拿走了，我们只能寄希望于政府有责任心地把这部分收益用在中低收入者身上。
因此，我们认为，讨论房产税，必须有前提条件：
第一、要想使房产税成为地方政府的主要财政收入来源，首先得减除或砍掉地方政府的其他租、税、费收入形式。这是基本的条件，否则，"简单加税"岂不是增加百姓和社会经济的税负吗？
第二、发达国家的财政收入有严格的预算管理为前提，尤其是地方城市政府，收入和支出保持严格的对应性。没有很好的支出理由，根本不可能被议会审批通过加税法案；一旦开征，收入必须专门用于预定用途，随意变动
途是违法的。我们达到了这样的条件吗？
第三、中央提出开征房产税，得到地方政府的拥护，背后的真正原因是地方政府想打压房价吗？中央喊打压房价的时候，"国N条"纷纷出台的时候，地方政府配合了吗？现在中央讨论房产税，地方政府抢先实行，是配合中央调控房价吗？
更值得重视的是，在伟大的社会主义新中国，现有的税收中直接以房地产为征税对象的，就有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税。除了税之外，还有土地出让金、各种收费项目。难道不需要先"简化税种、减轻税负"吗？这不仅仅是开发环节、交易环节和持有环节之间的问题，在本质上看是还是个分配的问题。
所以，房产税的开征，必须以财税体制改革、强化预算约束、减少居民税负、优化税种结构为前提条件，体现"简化税种、减轻税负"的原则。否则，开征即是不合理的，也根本指望不上会有什么好的效果。唯一的效果是地方财政收入增加了，而且还是"土地财政"，因为房产税也属于土地组税费范畴！
房地产税问题必须要有一个大框架
年前中央经济工作会议上明确提出房地产改革和发展的一个总体思路，就是按照中国的国情把房地产市场分成保障性住房体系、商品房住房体系，即双轨制。在某种意义上来讲提出房地产供给的两个体系是解决中国房地产困局的一次重要突破。它是98、99年那一次房地产体制改革的一个继续和完善。98、99年那次房地产的改革实际上就把中国的房地产市场从单一的由单位供房的大锅饭体制转变成在市场经济条件下的商品房体系。因此从单纯的经济体制改革的角度来看98、99年那样一次房地产改革是一个重大的成功。它首先打造了中国一个新产业，即房地产产业，造就了几万个房地产商，而且也开启了中国地方财政靠土地财政这样一个新的时代，可以说那次改革对于中国过去十几年来大的发展起到一个重要的作用，成为中国经济发展的一个重要动力。
但是那一次房地产改革也有它的缺陷或者是严重不足，主要表现就是那时候没有把涉及到千家万户这样的产业当成是一个社会保障产业。也就是它必须像我们对待教育、医疗这样一类产业来看待，不仅仅是看成一个经济上的产业。当时从一个单轨变到另外一个单轨，我认为缺乏过渡。所以这次提出双轨制，实际上对于上一次房地产改革的一个完善和补充，也是上一次房地产改革的一个继续。
房地产税的问题必须有一个大的框架。譬如说财税改革应该考虑以下几个方面：第一、整个财税制度的设计应该按照双轨制这样一个特点来进行。对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制，这个是设计房地产税收制度的一个重要的前提；第二、在设计财税改革方面要考虑一下怎么样建立一个庞大的保障性住房体系的资金来源；第三、如何来弥补地方政府因为土地财政收入减少以后所带来的情况；第四、对商品房体系内住房开征房地产税，如何开征房地产税又不会把商品房住房体系搞乱、搞跨，这里有很多值得研究的问题。
征收房产税还应同步调整税收体系
虽然重庆和上海已经准备试点房产税，但关于房产税是否该征收的争议一直没有停止。西方是把这一税种作为财产税收的，个人拥有完全产权。而从重庆的做法来看，本质上是高消费税。而在中国土地不是个人私有的，连完全产权都没有。而且，需要指出的是，要收税就是从纳税人口袋里掏钱，得商量一下，但现在重庆人大通过没有？
许多国家和地区也并非是土地私有。以香港为例，房子的土地租金是交给地主的，但是物业税是政府征收的，这样就把土地租金跟政府财政分开了。现在中国需要流转农村农民的多余建设用地，让城里人也可以用这些土地建房，这种流转未来的地主是农民集体，而物业税则由国家来收。
事实上，中国的财政税务制度与房地产之间的制度的保障一直都没有理顺，在保有环节存在房产税是必要的。但房产税没有一个成型的东西，只有个别地方在试点，到底能不能比较公正公平地反映合理的税收财政制度现在还无法知道。除了法理不通，在未来的实际操作中，房产税可能遇到更多问题。
从征收标准来看，如果按价格征，市区有很多旧房子，评估价格很高，但往往这里住着低收入家庭，没法征；如果按面积征，超过140平米征，所有农民进城城市化过程中，房子可能都高于这个数字，如何征？如果按容积率征，有的城中村的容积率低，能征下来吗？如果按人均面积征，老两口中的男方去世了，人均面积超过了30平米，但女方却没收入，能征么？如果按照套数从第二套起征，那么凭什么买50平方米首套房的人要和住3000平方米别墅的富人享受一样的优惠？所以，在中国征物业税前途是光明的，道路是没有的。
对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制，只对商品房体系内住房开征房地产税，而对于保障房体系免收，比如以前干部、工人单位分的房都可以算作保障性体系，把大方向确定后，征收也不是难事。
不少专家表示，在征收房产税的同时，一定要调整税收体系，减轻税负，而不是简单地新增一个税种。征收保有税同时要取消或者是减少流转税。因为现在房地产业14道税，不租不税，不售不税，这些税目前全由买房者一次性承担下来了。
中国政府更习惯于加税，不太适应减税。中国房地产协会副会长陈国强表示，要有加有减，该并的并，实行低税率，宽税基。作为配套，中国还需要建立退税制度，而相关制度，国外已经有了很成熟的办法和经验，中国需要的是借鉴，而非闭门造车，把问题复杂化。
试点房地产税对全国影响微乎其微
事实上，重庆房产税的试点，对全国的影响微乎其微，因为它相对于全局市场相对独立。尽管此举对区域市场能起到价格抑制的作用，但如果市场流动性比较大，异地投资者无非换个地方继续炒房，这在一定程度上也推高了其它地方的房价。回头做统计的时候，房价依然保持在高位。目前从市场上看，刚需的需求比较大，投资客手中的头寸（投资者拥有或借用的资金数量）也比较足，所以房产税的出台，会被上家转嫁到交易的过程中，进而推高房价，不一定能把房价压下来。
另外，对于国家提出的保障房建设计划，有助于改变人们对房产市场单一化的看法。将来两个市场分离之后，商品房市场无论房价涨还是跌，都和普通居住保障房的群体没有多大关系。目前两种性质的住房混在一起，对政策的制定也有干扰。保障房形成规模化供应之后，有助于两种市场的分离。但是，实际供应和计划之间还有一段距离，真正对市场形成影响，还要2-3年的时间。
中国的住房思路是提高门槛还加税
中国根本不存在收取房产税的基础，因为中国的制度决定了老百姓住房问题一直没有解决，而发展中的阶段根本不应该对财产征税。如果用房地产税解决房价问题，逻辑上推理上和实际上都是错误的。房地产税根本解决不了房价问题。房产税可以影响人们的消费行为，持有成本增加的时候严重供不应求，大家还买，而上供求平衡时，大家就不会过度投资性购买。房产税是间接通过消费行为调节市场的供求关系，随着供求关系变化而影响到价值。而在供求关系占主导地位的时候，房产税起不到抑制房地产价格的问题。
大多数人不了解什么是房地产税，认为收房地产税要收开发商的，其实最后是收消费者的。赞成收物业税的人都以为是收开发商，他才投赞成票，其实一定是这刀砍到自己头上。对于房地产税来说，国外土地是固定成本，对他收税相当于地租。而中国是已经把地收走了，但还要加税，在地租上加税有没有这个道理。逻辑上说不通，房价的组成国外是成本，国内是租金。所有国家后收税，前面先降低门槛，把税、土地使用费用降低，美国、英国等等，还要降低个人所得税，即解决住房问题的思路就是先解决门槛让你有房住，无论是租还是买。而中国没有解决前期让大家很轻易让你有房住，而是把门槛提的很高，到后来还给你加税，这就是强盗，掠夺的没有任何道理。
房产税如同"筵席税"将昙花一现
任志强对即将要出台的房产税表示，重庆准备实施的房产税是一种只针对高房价、类似于高消费的特别消费税，就像中国曾出台的"筵席税"一样，只可能是"昙花一现"。在中国现有税制不修改的情况下加征房产税无疑是一种苛税、是掠夺民财的一种做法，既不会对遏制房价上涨产生任何益处，也不会对扭转土地财政的过度依赖局面产生影响。
对此，多数网友表示赞同。认为房产税可以为地方政府增收做出贡献，但是要靠房产税来调节房价可能性不大。
土地财政导致了地方政府的短视，卖掉一块地皮获得收入，就断绝了之后数十年再从这块地皮上获取收入的可能性，而开征房产税能够帮助地方政府解决这个问题。另外，房产税的征收又可以为地方政府拓宽财源。
就目前来看，房产税其目的是控制房价，却不是打压楼房价。而1%的税率是高是低，现在还不可能定论。但是可以想像得到，如果大于144平方的房子要收，那么低于144平方的房子就不会收，这个会造成发展商开发144以下的楼盘，由于不用交房产税，这144平方以下的楼价对于炒房者来说，不是很高，他们会将楼价炒起来就更容易了，反而想买房，144平方以下的，是真正有需要买房的人会买的，低价房被炒起来，那想买的人就更困难了。
