楼市拐点不应过高预期
2011-04-11 13:41:52 来源：亚太博宇
此次加息将会有效叠加此前出台的各项楼市调控政策效应，房地产企业资金链将明显紧张，同时个人房贷也将进一步受到抑制，加之"国八条"的影响，预计第二季度楼市或将现"拐点"……
国内一线房市均现冷清
国家统计局不久前发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。与上月相比，二手住宅环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与去年同月相比，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。3月份应是房地产市场传统旺季，而严厉的调控政策使楼市成交量大幅缩水。中国指数研究院日前公布的统计数据显示，3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。但是相比去年3月，则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。
京沪深穗房价已现松动，3月北京商品住宅成交均价大幅下挫，跌落至19213元/平方米，环比降幅超过两成，同比下降9.8%。另外，一季度北京新盘项目成交均价仅为18995元/平方米，环比去年四季度下降10.6%。在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠；广州3月网签成交均价环比跌了2.16%，连续4个月逐月下降；深圳3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
业界认为，在信贷政策收紧的情况下，1月底出台的"新国八条"从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控紧箍咒，对房价构成了很大压力。而此次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策效应，量变转为质变将是必然之势。此次加息之后，商业贷款购房成本再次明显增加。以贷款100万元，20年期为例，加息之后每月还款约为7633.4元，比加息前月还款7514.7元增加118.7元，而二套房月还款由7909.8元增加至8043.71元，增加约133.9元。房地产企业资金链也将明显紧张，同时个人房贷也将进一步受到抑制，预计第二季度楼市将现促销潮。
"拐点论"纷至沓来
目前，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份都出现不同程度的下降。业内人士预测，这次加息极有可能促使中国房价走势出现令人吃惊的实质性反转，加上对持续加息的市场预期，以及保障性住房大量投放市场，估计中国高房价拐点将提前到来，大约在四五月份，最晚也在第三季度。
如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来。很可能会在二季度到来。事实上，货币政策与调控政策双管齐下，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求也被抑制。政府对于地产业的调控暂时看不到松动迹象，因此降价促销是开发商的必然选择，预计二季度各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的楼盘数量和优惠幅度也将加大。
一般而言，新一轮的限购措施出台后，楼市会陆续经历量跌价稳、量平价跌、量升价涨三个阶段。而量平价跌一般是在限购措施出台3个月之后发生，预计房价高位僵持还将持续2个月左右，之后将开始有所松动。此次加息之后，今年还会有2-3次加息及存准金率上调。伴随成交下滑，楼市价格下跌的拐点或将在4、5月出现。
二三线房价只涨不跌
就拿国家两型社会实验区长沙、株洲和湘潭来说，三市已分别出炉房价调控目标，三市均规定2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。而今年长沙、株洲、湘潭GDP预期增长目标为13%、13.5%和14%，城乡居民人均可支配收入则分别预期增长12%、14%、12%。这意味着，新建普通商品住房的价格涨幅应低于12%～14%。至此，长株潭国家两型社会实验区的房价调控目标露出真容，房价调控变成了房价"空调"。
此前颁布实施的限购、限贷措施确实挤出"北上广"等一线城市的一些地产泡沫，但同时也挤出了部分需求，给二三线城市带来充足的客户。在当前房地产调控的政策下，刚需和资金将涌向二、三线城市，这些城市房价将持续上涨。此次众多城市的年度新建住房的调控目标正说明了这一点。
实属竞争常态不应过高预期
4月2日，在上海举行了"2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛"。专家认为，住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键；价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高；冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
事实上，房价高企的根本原因不在于价格制定不合理，而是供应结构的不合理。反观住房供应结构是"一房独大"，95%供应的是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，"夹心层"还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的"合理"价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是"合理"的。所以，关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。
当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。所以说，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
此外，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究"泥鳅掀不起大浪"；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
楼市现拐点并非容易事
温家宝说："关键不在一张纸，而在于决心，有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。"然而，1000万保障性安居工程的任务，具体说就是1.3万亿的投资，这样的大跃进不现实。一来地方和社会机构能否筹措出1.3万亿的资金是个问题，二来看看去年保障性住房完成情况。根据国土部2011年第6号公告，全国住房供地计划实际完成67.9%，其中，保障性住房（经济适用房和廉租房）用地只完成计划的65.2%。其中任务完不成的关键原因：一是部分地方政府财政困难，融资渠道有限；二是征地拆迁进展缓慢。去年存在这些问题，今年仍就存在，所以，今年保障性居民工程的完成不容乐观。
而就算1000万套保障性安居房可以顺利建成，谁又来保证这1000套住房能够真正让符合条件的家庭受益？谁又能保证经济适用房、两限房不成为权力寻租者的工具，廉租房和公租房拥有完善的退出机制？这在眼下的中国显然是个大问题。更重要的是，即使按照"十二五"规划，在"十二五"期间可以顺利完成3600万套保障房的宏伟目标，这个只代表仅有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持解决。
我们认为，现阶段，住房限购是抑制房地产投机最有效的政策。首先，住房限购针对性强，既保证了住房的刚性需求能够得到满足，又将投机需求排斥在市场之外；其次，住房限购实施环节少，见效快，易监管。理论上讲，住房限购政策只要有一个购房信息登记部门和监管部门就可以执行了，而其他政策的实施往往还需要其他部门（比如开征房地产税需要税务部门，抬高住房首付比例需要银行）共同行动才落实；最后，相对而言，其他房地产调控政策短期内难以产生明显效果。例如，保障性住房建设周期较长，未来二、三年内覆盖面依然非常有限，难以对房地产市场产生实质影响。而信贷政策和税收政策则是前期相应政策的加强版，开发商、银行和中介组织已经摸索出应对一些规避监管措施，政策执行成本较高，政策效果将打折扣。
除此之外，政府应当明确宣布限购政策将为中长期性政策，至少在5-10年之内维持不变，这样才能让地方政府更加清楚地认识到自己在房地产调控中应该承担的责任，打破人们的侥幸心理，清除投机需求的滋生土壤，使得房地产调控真正走出"越调越涨"怪圈。
国内一线房市均现冷清
国家统计局不久前发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。与上月相比，二手住宅环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与去年同月相比，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。3月份应是房地产市场传统旺季，而严厉的调控政策使楼市成交量大幅缩水。中国指数研究院日前公布的统计数据显示，3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。但是相比去年3月，则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。
京沪深穗房价已现松动，3月北京商品住宅成交均价大幅下挫，跌落至19213元/平方米，环比降幅超过两成，同比下降9.8%。另外，一季度北京新盘项目成交均价仅为18995元/平方米，环比去年四季度下降10.6%。在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠；广州3月网签成交均价环比跌了2.16%，连续4个月逐月下降；深圳3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
业界认为，在信贷政策收紧的情况下，1月底出台的"新国八条"从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控紧箍咒，对房价构成了很大压力。而此次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策效应，量变转为质变将是必然之势。此次加息之后，商业贷款购房成本再次明显增加。以贷款100万元，20年期为例，加息之后每月还款约为7633.4元，比加息前月还款7514.7元增加118.7元，而二套房月还款由7909.8元增加至8043.71元，增加约133.9元。房地产企业资金链也将明显紧张，同时个人房贷也将进一步受到抑制，预计第二季度楼市将现促销潮。
"拐点论"纷至沓来
目前，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份都出现不同程度的下降。业内人士预测，这次加息极有可能促使中国房价走势出现令人吃惊的实质性反转，加上对持续加息的市场预期，以及保障性住房大量投放市场，估计中国高房价拐点将提前到来，大约在四五月份，最晚也在第三季度。
如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来。很可能会在二季度到来。事实上，货币政策与调控政策双管齐下，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求也被抑制。政府对于地产业的调控暂时看不到松动迹象，因此降价促销是开发商的必然选择，预计二季度各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的楼盘数量和优惠幅度也将加大。
一般而言，新一轮的限购措施出台后，楼市会陆续经历量跌价稳、量平价跌、量升价涨三个阶段。而量平价跌一般是在限购措施出台3个月之后发生，预计房价高位僵持还将持续2个月左右，之后将开始有所松动。此次加息之后，今年还会有2-3次加息及存准金率上调。伴随成交下滑，楼市价格下跌的拐点或将在4、5月出现。
二三线房价只涨不跌
就拿国家两型社会实验区长沙、株洲和湘潭来说，三市已分别出炉房价调控目标，三市均规定2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。而今年长沙、株洲、湘潭GDP预期增长目标为13%、13.5%和14%，城乡居民人均可支配收入则分别预期增长12%、14%、12%。这意味着，新建普通商品住房的价格涨幅应低于12%～14%。至此，长株潭国家两型社会实验区的房价调控目标露出真容，房价调控变成了房价"空调"。
此前颁布实施的限购、限贷措施确实挤出"北上广"等一线城市的一些地产泡沫，但同时也挤出了部分需求，给二三线城市带来充足的客户。在当前房地产调控的政策下，刚需和资金将涌向二、三线城市，这些城市房价将持续上涨。此次众多城市的年度新建住房的调控目标正说明了这一点。
实属竞争常态不应过高预期
4月2日，在上海举行了"2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛"。专家认为，住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键；价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高；冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
事实上，房价高企的根本原因不在于价格制定不合理，而是供应结构的不合理。反观住房供应结构是"一房独大"，95%供应的是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，"夹心层"还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的"合理"价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是"合理"的。所以，关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。
当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。所以说，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
此外，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究"泥鳅掀不起大浪"；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
楼市现拐点并非容易事
温家宝说："关键不在一张纸，而在于决心，有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。"然而，1000万保障性安居工程的任务，具体说就是1.3万亿的投资，这样的大跃进不现实。一来地方和社会机构能否筹措出1.3万亿的资金是个问题，二来看看去年保障性住房完成情况。根据国土部2011年第6号公告，全国住房供地计划实际完成67.9%，其中，保障性住房（经济适用房和廉租房）用地只完成计划的65.2%。其中任务完不成的关键原因：一是部分地方政府财政困难，融资渠道有限；二是征地拆迁进展缓慢。去年存在这些问题，今年仍就存在，所以，今年保障性居民工程的完成不容乐观。
而就算1000万套保障性安居房可以顺利建成，谁又来保证这1000套住房能够真正让符合条件的家庭受益？谁又能保证经济适用房、两限房不成为权力寻租者的工具，廉租房和公租房拥有完善的退出机制？这在眼下的中国显然是个大问题。更重要的是，即使按照"十二五"规划，在"十二五"期间可以顺利完成3600万套保障房的宏伟目标，这个只代表仅有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持解决。
我们认为，现阶段，住房限购是抑制房地产投机最有效的政策。首先，住房限购针对性强，既保证了住房的刚性需求能够得到满足，又将投机需求排斥在市场之外；其次，住房限购实施环节少，见效快，易监管。理论上讲，住房限购政策只要有一个购房信息登记部门和监管部门就可以执行了，而其他政策的实施往往还需要其他部门（比如开征房地产税需要税务部门，抬高住房首付比例需要银行）共同行动才落实；最后，相对而言，其他房地产调控政策短期内难以产生明显效果。例如，保障性住房建设周期较长，未来二、三年内覆盖面依然非常有限，难以对房地产市场产生实质影响。而信贷政策和税收政策则是前期相应政策的加强版，开发商、银行和中介组织已经摸索出应对一些规避监管措施，政策执行成本较高，政策效果将打折扣。
除此之外，政府应当明确宣布限购政策将为中长期性政策，至少在5-10年之内维持不变，这样才能让地方政府更加清楚地认识到自己在房地产调控中应该承担的责任，打破人们的侥幸心理，清除投机需求的滋生土壤，使得房地产调控真正走出"越调越涨"怪圈。
