如何看待中国的房地产之怪现象

2004-11-12 11:28:29    

中国的房地产界正在上演一台精彩的辩论会，辩论的双方一方是以任志强和潘石屹等为代表的房地产开发商，另外一方是以部分亲民派学者为代表的经济学家，大会主席是以建设部为代表的中央政府，而观众则是广大国民。辩论的题目是：中国的房地产是否存在泡沫？目前的房价高不高？

目前的情况是开发商代表占了上风（事实上他们一直在占上风），尽管中央从去年开始出台了一系列的宏观调控政策，包括最近出来的升息，房地产开发商是一直咬定中国的房地产没有泡沫，目前的房价还有上涨的空间，至于高与不高那是购买力的问题了。

观众在看台上感觉到云里雾里的，说房地产有泡沫吧，目前各地的房价是一个劲窜高，而且开发商说涨就涨。说一切正常吧，自己手里这些银子怎么就不够买一套合意的房子？到底应该如何看待目前中国的房地产发展……

 没有沉不了的船

我们的国民缺乏风险意识，这一方面是由于教育程度和教育体制决定的，另外一方面也与中国几十年的社会制度和氛围有关系。从一定意义上来讲，我们还是比较相信“大”的和“国家”的企业，所以，虽然国内商业银行的坏帐率如此之高，还是会把钱存在银行当中，不必担心银行出现问题钱取不出来；虽然保险公司业务做的有点本末倒置，还是有许多人投资保险公司的分红险。对于房地产也是一样，大家总觉得房地产是不动产，投资房地产永远不会贬值，因此不论房价多高，咬咬牙就买了。其实，世上没有沉不了的船。从国家的层面来讲，有南美国家破产的例子，从产业的层面来讲，更有无数朝阳产业、国际大公司倾刻间倒闭的事件。所谓国有国运，产业发展也有产业的运，中国的房地产业发展近几年已经经历了大运，这个运还会再持续多少年没有人能给出确切的答案，但是肯定要比你按揭贷款的20年、30年要短的多。无论中国的房地产发展与金融系统、与国家经济发展和人民生活提高有着多么紧密的关系，我们应该记住盛极必衰的道理，中国并没有经济危机的豁免权。

 别总拿所谓的需求说事

在开发商嘴边经常挂着的一句话就是：房价不是由成本决定的，是由供给和需求的关系决定的。看看中国有多少人，还剩下多少地，就知道供给和需求的矛盾有多大了。开发商这是在玩辩论游戏当中常用的一招???偷换概念。正确的提法应该是市场价格除了由产品的成本外，还要由有效的供给和有效的需求决定。我们先拿近两年出现在中国最大制造业基础的长三角和珠三角的劳动力短缺来讲有效的供给。按照目前中国的农村富余劳动力的绝对数量来看，要满足这两个地区所有工厂的劳动力供给是没有问题的，但是为什么会出现劳动力短缺的情况？随着这些地区发展带来的生活成本上涨而工资不涨导致的农民工不愿意来做工的原因外，另外一个重要的原因就是随着制造业产业的升级，对于劳动力的素质要求也在提升，而目前中国的农村教育体制根本不能培养足够的适合的劳动力来。这就是有效供给不足。而有效需求呢，中国人口众多，尤其是在一些经济发达地区人口密度极高，这可以被视为一个巨大的需求载体。但是具体到房地产需求，以杭州和浙江其他发达地区为例，动辄几十万一套的房子对于普通工薪阶层来讲是一个巨大的阴影，许多人打趣说，不吃不花干一辈子才够买一套房子住。就拿国际上通用的居民的年收入与房价比来看吧，在远比我们经济发达，但是人口密度同样很大的日本东京，居民的年收入与房价比大概是1∶4.8，而目前在中国大部分城市是1：8到1：15。巨大的收入与房价比实际上已经将住房的有效需求范围缩小了很多，这也是这些年房屋空置率一直上升的原因之一。可是由于楼盘交易信息的严重不对称，再加上开发商以“宁可把牛奶倒时河里也不减价出买”的心理，造成了暂时性的需求过大的现象，使得楼价高居不下。所以开发商嘴中的需求是靠不住的。

 还是要警惕发生在其他国家的例子

让我们看看日本最大的不动产公司Mitsui Fudosan首席分析师Hitoshi Saito对于当年日本房地产泡沫的分析吧：

日本房地产泡沫形成的三个原因：

第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955—1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
　　第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经从有史以来的低点上调）泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%，由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。
　　第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。
　　日本东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的25%！
　　泡沫破裂的原因
　　第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（中国已经在开始新一轮的加息）

第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）
　　第三， 新的不动产税制的实行。（据说在中国已有部分人大代表准备提议）

大家在玩击鼓传花的游戏

我们小时候都玩过击鼓传花的游戏，鼓声响起红花在一圈人手中传递，鼓声落下手中持有红花的人要受罚。目前的房地产业状态给人的感觉就是在玩这个击鼓传花的游戏。从土地供应开始，到开发商，再到银行，再到房屋投资者和自用的购房者……与普通的击鼓传花游戏不同的是，这个游戏的花一般都是要落在房子的最终用户??购房者的手里。购房者往往是这一系列活动的最终承受者和埋单的人。从这个角度我们不难理解为什么开发商的代表会不断地重复房价要涨，房地产没有泡沫的话语，这正是说明他们已经知道了这个击鼓传花游戏的后果，在尽快把这个红花传出去……

 小心皇帝的新装

《皇帝的新装》的故事告诉我们，那些精明的开发商和部分政府官员们是在揣着明白装糊涂。房价高不高，楼市有没有泡沫大家心里都清楚，只是站在不同的立场说着不同的话而已。但是分析员在这里要说的是，中国不是绝缘体，能够发生在其他国家的事情也必将在中国发生。中国还没有哪个支柱行业完整地经历过从生到死的真正轮回，如果国内的房地产业再这样发展下去，那么它可能会是第一个……